中小企业加速器园区发展新选择

——湘潭县发展工业地产的调研与思考

　　工业地产是以地产为载体，以工业楼宇和工业厂房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务为一体的一种产业项目。目前通行的工业地产产品有标准厂房、定制厂房、专业工业园区、科技园区、科学园区、研发中心、企业总部、郊区办公楼等。当前，湘潭县有宏信、柏屹、佳海三个工业地产项目，均来势喜人、发展可期。

　　一、湘潭县工业地产发展优势及存在短板

　　2012年以来，湘潭县工业地产发展经历了三个阶段。第一阶段，建设初级厂房，没有产业定位，以出租出售厂房为主，基本没有后续配套服务，代表是宏信创新产业园。第二阶段，升级为第二代、第三代高品质厂房，有明确的产业定位，同时在出租出售厂房的基础上，提供完善的后期运营和配套服务，包括污水处理、环保、消防、冷链物流等，代表是柏屹自主创新产业园。第三阶段，升级为第四代厂房，以食品医药产业为主。标准更高、质量更好，同时也提供各项配套服务，代表是佳海食品医药产业园。从调研走访及综合分析来看，柏屹、佳海、宏信作为工业地产项目有7个方面的优势。一是土地集约税收高。柏屹、佳海、宏信项目全面完成后，预计可容纳企业近300家。土地集约利用提高了亩均收益。柏屹自主创新产业园、宏信自主创新产业园的亩均税收均在园区平均税收的数倍以上。二是双重招商达效快。工业地产项目招商主体除园区招商机构外，增加了工业地产开发商，形成了招商合力，有力缓解了招商难、落地难的问题。而工业地产本身就建有标准厂房、研发楼宇、总部办公区域等建筑，新引进企业基本可以实现“拎包入住”。基建周期几乎缩短为零，极大地提高了项目落地速度。三是定位精准集聚强。柏屹产业园定位为先进装备制造，1、2期引进企业都以新材料、装备制造、精深加工企业为主，占园区比重达90%以上，形成了先进装备制造的规模效应。佳海食品医药产业园1期引进企业以为食品加工及相关配套企业为主，着力打造食品医药产业集群。这两个产业园都有效推动湘潭县先进装备制造和食品医药产业的进一步集群发展。四是贴心服务模式好。“工业地产”不仅仅是建几栋标准化厂房，更重要的是引进先进的管理模式，为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务。由于工业地产开发商与入驻企业一荣俱荣、一损俱损，在服务企业上，比园区更加细致周到、更加及时高效、更加用心用情，是园区名副其实的“二管家”。五是统一建设品质优。发展园区工业地产，构筑中小企业低成本、高效益的“园中园”，有利于促进园区增长方式由粗放型向集约型转变。同时，统一建设水、电、路、气、通讯等配套设施，实现工业基础资源共享，也有利于集中统一管理，提升了园区建设品质。六是资源共享负担小。通过实施工业地产项目，中小企业可以通过租赁或购买厂房，减少了投资，降低了初创企业风险。同时，在水、电、路、通讯和安全设施等资源实行共享，各企业在安全保卫、职工食堂、宿舍管理和企业文化建设等方面互惠互利，降低了企业生产和管理成本。对于中小微企业以及众多创业者来说帮助巨大。七是政策支持潜力大。作为“双创”载体的工业地产，能最大限度地容纳中小企业集聚，最快速度地促进中小企业发展壮大为大中型企业，正好契合了国家的相关政策。在工业地产繁荣兴盛的背后，也存在一些问题值得我们认真反思。比如，有的缺乏科学的整体规划，企业集而不聚，联合性差；有的缺乏成熟的运营经验，园区建而不管，持续性差；有的缺乏独特的产业优势，项目散而不精，创新性差；有的缺乏完善的政策体系，监管有而不实，操作性差。这些都是下步推进工业地产项目建设过程中亟需我们加以解决和克服的问题。

　　二、下步推进湘潭县工业地产发展的意见建议

　　发展工业地产不宜盲目跟风，要做到因地制宜，更开放包容、合理稳健。一要科学统筹规划。一方面要做好产业规划。要立足全县食品医药、新材料、先进装备制造这三大主导产业，提前给工业地产进行产业定位，防止出现入驻企业杂乱无章的局面，避免招商引资陷入被动。另一方面要做好用地规划。要统筹好用地规划。应当提前做好3-5年内的中长期用地规划，统筹好全县范围内重点项目和工业地产项目大概的用地比例和总量，既不耽误重大项目的落地，也给工业地产预留发展空间，使有限的土地效益达到最佳。二要强化招商选资。实践证明，工业地产开发商水平的高低直接决定了工业地产产品品质的优劣，决定了工业地产项目最终的成败。在工业地产项目招商引资时，应根据产业特色和工业地产定位，精心选择和引进实力雄厚、经验丰富、产品优异、运营成熟的开发商参与建设，最大限度减少项目风险。同时，也要按照相关产业特点和生产流程，明确开发强度等强制性控制指标，明确项目实际用地需求、容积率、绿化率、产出率、建设投产周期等指标，设置一定的市场准入门槛，对于难以达标的强制退出。三要完善产业配套。要按照规划合理、功能完善的原则，充分考虑安全、消防、环保和交通等要求，统筹工业地产项目内道路、电力、给水排水及污水处理等基础设施和行政办公、商务活动及仓储用房等配套设施的建设，为项目的发展提供良好的配套服务。四要优化政务服务。工业地产项目不仅是单纯的工业项目，项目建成后，还涉及到后续运营中数以百计的各类中小企业。必须不断优化政务服务，提供优越营商环境。要树立共赢意识，主动帮助工业地产开发商招商，寻找高技术含量、高产出、高附加值的企业入驻，带动园区产业形成链条。要充分考虑工业地产的特殊性，提高服务意识，统筹发改、国土、规划、住建、环保、消防、税务等职能部门，以座谈会等形式，为入驻企业答疑解惑，帮助他们做好环保、消防、工商、税务等方面的工作，努力降低企业经营管理成本。要推进银企合作，积极拓展融资渠道，解决工业地产建设和入驻企业发展中的融资难题。五要强化全程监管。要规范出租出售，合理确定租售比例，对持续提供各项配套服务的开发企业予以奖励。工业地产项目出租出售应根据园区产业总体布局规划和发展方向，优先安排成长型中小企业和高科技企业入驻。厂房租售时，园区必须对入驻企业进行环保、消防等方面的审核把关，再予办理租售手续。要严格用地管理，防止借工业地产之名圈地、囤地，或是变相搞商业和房地产开发。要严格控制工业地产用地转让，防止出现“炒地”现象。